In einem kürzlich ergangenen Urteil haben die Vereinigten Sektionen des Kassationsgerichtshofs bestätigt, dass eine Person, die eine Tätigkeit als Geschäftsvermittler ausübt, ohne die Geschäftsaufnahme mitgeteilt zu haben, verpflichtet ist, die erhaltenen Provisionen an die Vertragsparteien zurückzuzahlen.

Die Argumentation des Gerichtshofs ist aufgrund eines sehr verschlungenen und nicht linearen Regelwerks sehr komplex und gewunden.

Um die Gründe zu verstehen, die die Vereinigten Staaten dazu veranlasst haben, das Recht des Unternehmensvermittlers auf Provisionen an die Verpflichtung zur Aufnahme der Geschäftstätigkeit zu knüpfen, muss man einige Schritte zurückgehen und den Weg der Regulierung einer dem Unternehmensvermittler sehr ähnlichen Figur, nämlich des Maklers, zurückverfolgen, um zu verstehen, wie sich solche regulatorischen Eingriffe so gravierend auf die Unternehmensvermittler auswirken konnten.

1. Die Abschaffung der Rolle der Vermittler.

Bis 2010 war die Rolle der Mediatoren in Artikel 2 des Gesetzes 1989/39 geregelt, das eine Registrierungspflicht für alle Personen vorsah, die eine Mediationstätigkeit ausübten, auch wenn diese nur gelegentlich oder unregelmäßig stattfand. Die Rolle war in drei Bereiche unterteilt:

  • eine für Immobilienmakler,
  • eine für Handelsvertreter und
  • eine für Vertreter mit einem Mandat für finanzielle Interessen.

Art. 73 des Gesetzesdekrets 26.03.2010, Nr. 59 die Aufhebung derArtikel 2 des Gesetzes 1989/39, und geht somit zu Rollen abschaffen oben aufgeführt.

Nach dieser Gesetzesänderung ist die Ausübung der Tätigkeit des Immobilienmaklers nur noch an die Voraussetzung geknüpft:

  • DIA (Dichiarazione Inizio Attività) - jetzt SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) - zusammen mit Selbstbescheinigungen und Bescheinigungen zum Nachweis der Erfüllung der Anforderungen;
  • Prüfung der Voraussetzungen durch die örtlich zuständige Handelskammer und anschließende Eintragung der Makler in das RI (Register of Companies), wenn die Tätigkeit in Form einer Gesellschaft ausgeübt wird, oder in eine spezielle Abteilung des REA (Register of Economic and Administrative News).

Da das Gesetzesdekret 2010/59 zwar die Rolle der Mediatoren abschafft, aber das Gesetz 1989/39 nicht vollständig aufhebt, stellt sich die Frage, wie Artikel 6 dieses Verordnungstextes, der die Rolle der Mediatoren unterordnet das Recht des Vermittlers auf Beauftragungzu seiner ordnungsgemäßen Registrierung. Artikel 6 lautet wie folgt:

“Anspruch auf die Provision hat nur, wer in den Verzeichnissen eingetragen ist“.

Mehrheitsrechtsprechung[1] hat entschieden, dass nur Makler, die die Aufnahme ihrer Tätigkeit bei der zuständigen Handelskammer gemeldet haben und ordnungsgemäß in den von dieser Einrichtung geführten Unternehmensregistern oder -verzeichnissen eingetragen sind, Anspruch auf die Provision haben. In dem Urteil heißt es nämlich, dass:

"Art. 6 des Gesetzes Nr. 39 aus dem Jahr 1989, wonach , ist dahin auszulegen, dass auch für Vermittlungsverhältnisse, die den Vorschriften des Gesetzesdekrets Nr. 59 aus dem Jahr 2010 unterliegen, nur Mediatoren, die in den Unternehmensregistern oder in den von der Handelskammer geführten Verzeichnissen eingetragen sind, Anspruch auf eine Provision haben."

2. Unterschied zwischen Geschäftsvermittler und Makler.

Nachdem dies geklärt war, stellte sich die Frage, ob nur Makler dieser Meldepflicht unterliegen sollten, oder auch GeschäftsvermittlerDe facto-Vermittlungstätigkeiten.

Vor der Beantwortung dieser Frage ist es notwendig, kurz die Auszeichnung zwischen Vermittler und Unternehmensvermittler. Gemäß Art. 1754 des Zivilgesetzbuches, Vermittlerist derjenige, der

"zwei oder mehr Parteien zum Abschluss eines Geschäfts zusammenbringt, ohne mit einer von ihnen durch ein Verhältnis der Zusammenarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung verbunden zu sein".

Der Mediator übt seine Tätigkeit also ohne Zwänge und Aufträge aus, in einer Position der Unparteilichkeit und Autonomie.[2]

Im Gegensatz dazu ist die Unternehmensvermittler auf Anweisung einer der Parteien handelt und somit nicht unabhängig ist. In einem Urteil des Kassationsgerichts aus dem Jahr 2016, das eine gängige Rechtsauffassung bestätigt, wird zwischen den beiden Figuren unterschieden, indem festgestellt wird, dass:

"Die Mediation und der atypische Geschäftsbesorgungsvertrag unterscheiden sich in Bezug auf die Position der Unparteilichkeit des Mediators als der Zuhälter, der für eine der am Abschluss des Geschäfts interessierten Parteien handelt und von dieser Partei eine Vergütung verlangen kann, obwohl er mit ihr nicht durch eine feste und organische Beziehung verbunden ist (im Gegensatz zum Handelsvertreter).  

Der Hof analysiert dann, was diese Zahlen gemeinsam haben, nämlich:

"das Element der Erbringung einer Vermittlungstätigkeit, die darauf abzielt, den Abschluss von Geschäften zwischen dritten Parteien zu erleichtern."

Die Rechtsprechung hat entschieden, dass beide die Zahlen de facto Tätigkeiten von 'Brokerage"hat den Unternehmensvermittler als 'atypischen' Vermittler bezeichnet, der sich vom 'typischen' Vermittler gerade durch den Charakter der 'Parteilichkeit' unterscheidet.

Angesichts der Einbeziehung des Vermittlers in die "Kategorie der Makler" stellte sich folglich die Frage, ob der Vermittler auch dieVerpflichtung zur Meldung der Aufnahme von Tätigkeiten? Diese Frage war (und ist) nicht ohne praktische Folgen, da, wie bereits erwähnt, die Nichtmeldung der Aufnahme der Tätigkeit bei der zuständigen Handelskammer gemäß Artikel 6 des Gesetzes 1989/39 zum Erlöschen des Provisionsanspruchs des Maklers führt.

In diesem Punkt haben sich die Vereinigten Sektionen des Obersten Gerichtshofs eingeschaltet, die mit Urteil Nr. 19161 2017erst einmal bestätigt werden:

"Neben der ordentlichen Mediation kann auch eine so genannte atypische Mediation auf der Grundlage eines entgeltlichen Vertrages mit nur einer der beteiligten Parteien gestaltet werden (so genannte einseitige Mediation)."

Zweitens erklärten sie auch, dass:

"gerade wegen ihres extrinsischen Charakters als vermittelnde Tätigkeit, unter den Anwendungsbereich fällt der Bestimmung in Artikel 2 Absatz 4 des Gesetzes 39/89, die eben auch Hypothesen regelt atypische Mediation für den Fall, dass der Gegenstand des Geschäfts Immobilien oder Unternehmen."

Umgekehrt, wenn der Gegenstand des Geschäfts die Mobilien:

"die Meldepflicht besteht nur für diejenigen, die die genannte Tätigkeit in einer Weise ausüben nicht gelegentlich und daher professionell oder kontinuierlich."

Die Pflicht zur Eintragung in die Maklerverzeichnisse erstreckt sich daher auch auf alle Unternehmensmakler, die (auch gelegentlich) Immobilien oder Unternehmen oder (gewerbsmäßig) bewegliche Güter vermitteln.

La Strafe für das Versäumnis der Meldung ist ziemlich streng und wird durch Artikel 8 L. 1989/39 geregelt:

Wer eine Mediation durchführt, ohne registriert zu sein, wird mit einer Strafe von Verwaltungsstrafe Zahlung eines Betrags zwischen einer Million und vier Millionen Lire und haftet gegenüber dem Rückkehr zum die Vertragsparteien über die erhaltenen Provisionen.”

3. Unterschied zwischen Handelsvertreter und Makler.

An dieser Stelle ist es angebracht, eine sehr kurze Analyse der Unterscheidung zwischen Handelsvertreter und Maklerdie in dem hier zu prüfenden Urteil der Vereinigten Sektionen so zusammengefasst ist:

(der Vermittler) "gegenüber den Vertragspartnern als Dritter auftritt und sich insofern vom Handelsvertreter unterscheidet, der hingegen eine gewöhnliche und professionelle Zusammenarbeit mit einem anderen Unternehmer durchführt."

Der Grund für diese Unterscheidung besteht darin, die Tatsache zu betonen, dass, obwohl der Handelsvertreter ist auch verpflichtet, die Aufnahme seiner Tätigkeit zu melden (Art. 74 des Gesetzes 2010/59, nicht nur die Rolle der Vermittler, sondern auch die der Agenten abgeschafft), die Nichteinhaltung dieser Pflicht führt nicht zur Verwirkung des Anspruchs auf Provisionenist nicht vorgesehen in der Gesetz 1985/204die genau die Tätigkeit von Handelsvertretern regelt, eine ähnliche oder vergleichbare Sanktion wie die in diesem Artikel untersuchte.

- Lesen Sie auch: Unterschiede zwischen Agenturvertrag und Geschäftsvermittler.

In Anbetracht dieses wesentlichen Unterschieds zwischen einem Vertreter und einem (typischen oder atypischen) Makler ist es ratsam, für den Fall, dass ein Auftraggeber die Zahlung von Provisionen an den Vermittler wegen fehlender Eintragung in das Vermittlerregister anfechtet, mit seinem Berater zu prüfen, ob die vom Vermittler ausgeübte Tätigkeit tatsächlich als solche zu betrachten ist oder ob es sich im Gegenteil um eine als Vermittlungstätigkeit "getarnte" Tätigkeit handelt.

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[1] Zu diesem Punkt vgl. Cass. Civ. No. 762 von 2014; Cass. Civ. no. 10125 von 2011, Cass. Civ. no. 16147 von 2010.

[2] Zu diesem Punkt vgl. Cass. Civ. Nr. 16382 von 2009.