Con atto di citazione notificato il 17.3.1988 i coniugi D. C. e M. A. C. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano la s.a.s. Casa Oggi di Severgnini Giancarla e C. e, premesso che il C. aveva stipulato con quest'ultima il 17.6.1987 un contratto preliminare per l'acquisto di una villa unifamiliare con immissione nel possesso, pattuendo il versamento del saldo di lire 135.000.000 "con richiesta di mutuo Cariplo......tramite prefinanziamento alla approvazione della richiesta stessa (convenzione CAAM)", assumevano che la definizione della compravendita, prevista entro il mese di novembre 1987, era stata resa problematica dal comportamento della controparte; chiedevano quindi pronunciarsi sentenza costitutiva produttiva degli effetti del contratto non concluso.

La convenuta, costituendosi in giudizio, eccepiva preliminarmente il difetto di legittimazione della C. per non aver sottoscritto il contratto preliminare e, in via riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto medesimo per inadempimento del C., e la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni ed al rilascio dell'immobile.

Con sentenza dell'11.3.1996 il Tribunale adito accertava il difetto di legittimazione dell'attrice, interpretava la domanda di risoluzione della convenuta quale domanda di declaratoria della legittimità del recesso e, ritenutala fondata per inadempimento del C., riconosceva il diritto della promittente venditrice a ritenere la caparra, e condannava infine gli attori al rilascio dell'immobile.

Proposto gravame avverso tale decisione da parte del C. e della C. cui resisteva proponendo anche appello incidentale la s.a.s. Casa Oggi di A. G. F. e C. (già di S. G.), la Corte di Appello di Milano con sentenza del 26.10.1999, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, che confermava nel resto, rigettava l'appello principale, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento del C. che condannava al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio.

La Corte territoriale riteneva anzitutto fondata la statuizione del Tribunale in ordine al rilevato difetto di legittimazione ad agire della C. in relazione ad un contratto preliminare non stipulato, essendo a tal fine irrilevante la qualità di coniuge, ancorché in regime di comunione legale dei beni.

Il giudice di appello assumeva poi che la domanda proposta dalla s.a.s. Casa Oggi doveva essere interpretata come tendente a conseguire una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del C., e che tale conclusione era legittima pur in presenza della richiesta della convenuta di accertare il proprio diritto a ritenere la caparra confirmatoria, considerata la concorrente domanda di risarcimento danni, cosicché emergeva una richiesta di riconoscimento dei danni in misura almeno pari all'importo della caparra stessa.

Procedendo quindi ad una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti in relazione agli obblighi reciprocamente assunti, la Corte territoriale rilevava che, mentre la promittente venditrice aveva garantito il trasferimento dell'immobile libero da iscrizioni ipotecarie, impegnandosi al riguardo a svincolare entro il rogito l'ipoteca gravante a favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondarlo, il promissario acquirente si era obbligato a versare la residua metà del prezzo, pari a lire 135.000.0000, "con richiesta di mutuo Cariplo tramite prefinanziamento alla approvazione della.....stessa"; era invece insussistente, contrariamente all'assunto del C., un preteso obbligo della s.a.s. Casa Oggi in ordine alla concessione del mutuo, ed in particolare a prestare garanzia ipotecaria alla Cariplo sull'immobile da trasferirsi al fine di perfezionare il finanziamento richiesto dal promissario acquirente; pertanto la mancata conclusione del rogito, non più avvenuta neppure successivamente al termine non essenziale del 30.11.1987 per impossibilità del C. di disporre del finanziamento, era circostanza non ascrivibile alla promittente venditrice, rimasta del tutto estranea alla determinazione dell'istituto di credito cui era stato chiesto il mutuo; in proposito era irrilevante la circostanza che la Cariplo aveva preordinato un contratto condizionato di mutuo che prevedeva la partecipazione della s.a.s. Casa Oggi quale terzo datore di ipoteca, trattandosi di scelta unilaterale intervenuta nel rapporto interno con il C. che non poteva produrre effetti nella sfera giuridica del terzo che non aveva partecipato a tali trattative;

restava quindi provato l'ingiustificato inadempimento del promissario acquirente (di gravità tale da ritenere fondata la domanda di risoluzione contrattuale proposta dalla controparte) al pagamento del saldo del dovuto, ovvero della metà del prezzo, circostanza ancor più rilevante considerando che il saldo era correlato al prefinanziamento, e che lo stesso C. aveva dedotto l'avvenuta concessione del prestito fin dal novembre 1987, nonché l'accredito di lire 135.000.000 compiuto dalla Cariplo fin dal precedente mese di agosto.

Per la cassazione di tale sentenza il C. e la C. hanno proposto un ricorso articolato in undici motivi successivamente illustrato da una memoria cui ha resistito con controricorso la s.a.s. Casa Oggi di A. G. F. e C.

Per ragioni di carattere logico-giuridico occorre anzitutto esaminare il decimo motivo di ricorso con il quale il C. e la C., deducendo violazione degli articoli 102 e 103 c.p.c. nonché contraddittorietà della motivazione, censurano la sentenza impugnata per avere rilevato il difetto di legittimazione attiva della C.; in proposito assumono che il C. si era obbligato ad acquistare per sè o per altra persona da nominare l'immobile per cui è causa e, premesso che il regime patrimoniale intercorrente tra i coniugi attuali ricorrenti è quello della comunione legale, affermano il proprio diritto ad ottenere il trasferimento della proprietà del bene con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. anche nei confronti della C., alla quale quindi non facevano difetto ne' l'interesse ad agire ne' la "legitimatio ad causam".

La censura è infondata.

Premesso come elemento pacifico in causa che la C. non ha stipulato il contratto preliminare di cui alla scrittura del 17.6.1987, occorre richiamare l'orientamento consolidato di questa Certe per il quale la comunione legale tra i coniugi di cui all'art. 177 c.c. riguarda gli acquisti, ovvero gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della "res" o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentale alla acquisizione di una "res", non sono suscettibili di cadere in comunione. Ne consegue che, nel caso di contratto preliminare di vendita stipulato da uno solo dei coniugi, l'altro coniuge non è legittimato a proporre domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. (Cass. 27.1.1995 n. 987; Cass. 18.2.1999 n. 1363). Con il primo motivo i ricorrenti, denunciando violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale nonché disapplicazione "della prassi bancaria", lamentano che il giudice di appello non ha considerato che nel preliminare di vendita del 16.6.1987 le parti, novando la precedente pattuizione di cui alla proposta di acquisto dal 19.5.1987 (in base alla quale l'ultima rata di prezzo di lire 135.000.000 avrebbe dovuto essere pagata mediante accollo del mutuo preesistente in favore dell'Istituto di Credito Italfondiario), avevano previsto che i promissari acquirenti avrebbero dovuto procurarsi la somma di lire 135.000.000 mediante mutuo immobiliare della Cariplo da concedersi sullo stesso immobile secondo la convenzione CAAM; non è stato quindi tenuto conto che la stipula del contratto condizionato di mutuo (e quindi del conseguente rogito), secondo la prassi bancaria, non può avvenire se il notaio non acquisisce la certezza dell'avvenuta liberazione del bene da preesistenti vincoli ipotecari.

Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo violazione degli articoli 1173 e seguenti c.c. e 1218 c.c., nonché insufficienza o contraddittorieta della motivazione, assumono che la Corte territoriale ha erroneamente individuato l'obbligo contrattuale posto a carico del promissario acquirente, consistente nell'attivarsi per ottenere l'approvazione del mutuo da parte della Cariplo, e che ha trascurato il rilievo che per l'erogazione del prefinanziamento era indispensabile la cooperazione della promittente venditrice, obbligata ad estinguere il preesistente vincolo ipotecario sull'immobile cui si riferiva il mutuo approvato. Con il terzo motivo i ricorrenti, denunciando violazione degli articoli 1173 e seguenti c.c. e 1218 c.c., e contraddittorieta della motivazione, sostengono che il giudice di appello, non avendo ben focalizzato l'obbligo contrattuale assunto dalla società Casa Oggi, consistente nella estinzione del debito con l'Istituto di Credito Italfondiario e nella cancellazione del preesistente vincolo ipotecario, non ha considerato che la promittente venditrice avrebbe dovuto attivarsi in tal senso con congruo anticipo e comunque in tempo utile, e non quindi soltanto "al rogito", per la stipula del contratto condizionato di mutuo; in caso contrario, infatti, la permanenza dell'ipoteca gravante sull'immobile promesso in vendita avrebbe impedito, come in effetti avvenuto, la stipula del contratto condizionato di mutuo e l'erogazione del finanziamento. Con il quarto motivo i ricorrenti, deducendo violazione degli articoli 1184 e 1342 c.c. e contraddittorieta della motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che il termine previsto in contratto del 30.11.1987 fosse riferito al saldo del prezzo e non invece unicamente al rogito, e che inoltre tale termine fosse comunque determinante ai fini del decidere; rilevano che la non perentorietà del termine suddetto emergeva dalla circostanza che le parti, avendo cancellato nel modulo predisposto la dicitura che riguardava il versamento del saldo prezzo in contanti contestualmente alla firma del rogito, ed avendola sostituita con la locuzione manoscritta in base alla quale il saldo prezzo sarebbe stato versato "con richiesta di mutuo Cariplo di Melzo tramite prefinanziamento alla approvazione della richiesta", avevano convenuto che la stipula del rogito sarebbe dipesa dalla possibilità per i promissari acquirenti di ottenere l'erogazione del prefinanziamento; pertanto il giudice di appello aveva omesso di considerare che l'inadempimento della società Casa Oggi, consistente nella mancata consegna alla Cariplo della documentazione comprovante l'avvenuta cancellazione della preesistente ipoteca sull'immobile oggetto del preliminare di vendita stipulato tra le parti, aveva impedito ai promissari acquirenti di pervenire al rogito di trasferimento della proprietà del bene, indipendentemente da qualsiasi termine apposto dalle parti stesse.

Con il quinto motivo i ricorrenti, deducendo violazione dell'art. 1453 c.c. e contraddittorietà ed insufficienza della motivazione, lamentano una erronea valutazione del finanziamento disposto da un funzionario della Cariplo nel mese di agosto 1987, avvenuto prima dell'approvazione del mutuo e quindi estraneo al finanziamento previsto contrattualmente, che presupponeva la positiva definizione della pratica di mutuo secondo la prassi bancaria; pertanto nessun inadempimento era imputabile ai promissari acquirenti per essersi opposti alla suddetta operazione bancaria avvenuta arbitrariamente in violazione delle previsioni contrattuali.

Con il sesto motivo i ricorrenti, denunciando violazione degli articoli 1219 e seguenti c.c., ed insufficiente e contraddittoria motivazione, assumono che la sentenza impugnata erroneamente non ha considerato che le diffide inviate da Casa Oggi prima del termine del 30.11.1987 erano irrilevanti, non essendo ancora scaduto il termine, previsto comunque solo per il rogito e non per il pagamento del saldo prezzo, entro il quale il promissario acquirente avrebbe dovuto adempiere la propria prestazione; per altro verso il giudice di appello non aveva accertato l'evidente inadempimento della controparte, consistente nella mancata cancellazione della preesistente ipoteca gravante sull'immobile, presupposto indispensabile per ottenere dalla Cariplo l'erogazione del prefinanziamento in sede di contratto condizionato di mutuo. Con il settimo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 1453 c.c. e contraddittorieta della motivazione, sostengono che, contrariamente all'assunto del giudice di appello, al C. ed alla C. non poteva essere imputato alcun inadempimento, avendo puntualmente corrisposto tutti gli importi contrattualmente previsti corrispondenti al 50% del prezzo, ed essendosi dichiarati disposti ad addivenire alla stipula del rogito a condizione che la Casa Oggi dimostrasse l'avvenuta cancellazione della preesistente ipoteca gravata sull'immobile.

Con l'ottavo motivo i ricorrenti, deducendo violazione degli articoli 1175 e 1375 c.c., censurano la sentenza impugnata per non avere considerato che la Casa Oggi, non essendosi attivata per tempo per cancellare la preesistente ipoteca sul bene oggetto del preliminare di vendita, ed anzi avendo richiesto nel febbraio 1988 un nuovo mutuo con riferimento allo stesso immobile con l'effetto di vanificare la pratica di mutuo riguardante i C., aveva ignorato lo specifico dovere di cooperazione che qualifica ogni rapporto obbligatorio.

Con il nono motivo il C. e la C., deducendo violazione degli articoli 101 c.p.c. e 1385 c.c., censurano la sentenza impugnata per avere autorizzato implicitamente la Casa Oggi a trattenere l'intero importo di lire 135.000.000 a titolo di garanzia pur in assenza di qualsiasi domanda in proposito; rilevano inoltre che la somma versata a titolo di caparra confirmatoria ammontava a lire 10.000.000, cosicché la ritenzione di importi eccedenti tale limite risultava illegittima.

Infine con l'undicesimo motivo i ricorrenti, denunciando violazione dell'art. 1460 c.c., lamentano che il giudice di appello non ha adeguatamente considerato che la mancata cancellazione della preesistente ipoteca gravante sull'immobile oggetto del preliminare di vendita per cui è causa costituiva comunque un inadempimento che legittimava i promissari acquirenti a sospendere la propria prestazione.

Le suddette censure, da esaminare contestualmente in quanto connesse, sono fondate e devono essere accolte per quanto di ragione.

La Corte territoriale, nel procedere alla individuazione dei rispettivi obblighi assunti dalle parti con la stipulazione in data 17.6.1987 del più volte menzionato preliminare di vendita, ha in particolare evidenziato che la società Casa Oggi, nel garantire il trasferimento della proprietà dell'immobile libero da iscrizioni ipotecarie, si era impegnata "a svincolare entro il rogito" l'ipoteca gravante a favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondiario a fronte dell'obbligo del C. di versare la residua metà del prezzo pari a lire 135.000.000 "con richiesta di mutuo Cariplo......tramite prefinanziamento alla approvazione della ......... stessa"; sulla base di tale premessa ha quindi rilevato che la promittente venditrice era tenuta a provare l'adempimento dell'obbligo relativo alla cancellazione della suddetta iscrizione ipotecaria soltanto all'atto della conclusione del contratto definitivo; pertanto nessun inadempimento poteva essere imputato alla Casa Oggi per non aver procurato la liberazione dell'immobile oggetto del preliminare dalla richiamata garanzia reale in epoca pregressa, essendo comunque la promittente venditrice estranea alle modalità con le quali il C. aveva inteso far fronte al pagamento del saldo del prezzo di lire 135.000.000, ovvero tramite la stipula di un mutuo con la Cariplo.

Orbene tali argomentazioni per un verso evidenziano un "iter" logico insufficiente rispetto agli elementi di valutazione acquisiti dallo stesso giudice di appello e per altro verso appaiono almeno in parte in contrasto tra loro.

Invero la Corte territoriale non offre una adeguata e logica giustificazione del convincimento espresso per il quale l'obbligo della Casa Oggi di procurare la cancellazione dell'iscrizione di ipoteca gravante sull'immobile oggetto del preliminare avrebbe dovuto essere adempiuto soltanto al momento della stipulazione del contratto definitivo e non anche in epoca pregressa, considerato che nella stessa sentenza si è pur dato atto dell'accettazione da parte della promittente venditrice delle modalità di pagamento del saldo prezzo di lire 135.000.000 attraverso l'erogazione di un mutuo in favore del C. da parte della Cariplo e della circostanza che, in base alla normativa in materia bancaria, "qualsiasi istituto di settore all'atto della concessione del prestito doveva garantire l'esposizione conseguente mediante prima ipoteca o di pari effetti sull'immobile oggetto di compravendita", cosicché appare arduo ipotizzare l'iscrizione della garanzia ipotecaria a favore della Cariplo senza presupporre la cancellazione della precedente iscrizione ipotecaria gravante sullo stesso bene; sotto tale profilo le valutazioni svolte dalla Corte territoriale non appaiono convincenti in quanto non sorrette da una sufficiente consapevolezza della possibile incidenza nella fattispecie della operatività dei principi di correttezza e di buona fede sanciti rispettivamente dagli articoli 1175 e 1375 c.c..

In proposito è opportuno osservare che la giurisprudenza di questa Corte, dopo aver assunto un primo orientamento tendente ad attribuire rilevanza specifica ai doveri di lealtà e correttezza soltanto quando un comportamento ad essi contrario concreti la violazione di un diritto altrui già riconosciuto in base ad altre norme (Cass. 16.2.1963 n. 357), ha finito per riconoscere nella buona fede, intesa in senso etico come requisito della condotta, uno dei cardini della disciplina legale delle obbligazioni, oggetto di un vero e proprio dovere giuridico che viene violato non solo nel caso in cui una delle parti abbia agito con il proposito doloso di recare pregiudizio all'altra, ma anche se il comportamento da essa tenuto non sia stato, comunque, improntato alla diligente correttezza ed al senso di solidarietà sociale che integrano, appunto, il contenuto della buona fede (Cass. 18.2.1986 n. 960). Alla luce poi del più ampio quadro dei valori emergenti dalla Carta Costituzionale il principio di correttezza e buona fede è stato inteso come una specificazione degli inderogabili doveri di solidarietà sociale previsti dall'art. 2 della Costituzione (vedi in tal senso Cass. 5.11.1999 n. 12310), cosicché la sua rilevanza si esplica nell'imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, ed in questo senso la clausola generale di buona fede e correttezza, concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, svolge una funzione integrativa del contenuto e degli effetti del contratto (Cass. 8.2.1999 n. 1078). Il comportamento secondo buona fede e correttezza del singolo contraente è dunque finalizzato, nel rispetto del contemperamento dei rispettivi interessi, ad una tutela delle posizioni e delle aspettative dell'altra parte; in tale contesto è legittimo configurare quali componenti del rapporto obbligatorio i doveri strumentali al soddisfacimento dei diritti delle parti contraenti, cosicché è stato ritenuto che anche la mera inerzia cosciente e volontaria, che sia di ostacolo al soddisfacimento del diritto della controparte, ripercuotendosi negativamente sul risultato finale avuto di mira nel regolamento contrattuale degli opposti interessi, contrasta con i doveri di correttezza e di buona fede e può configurare inadempimento (Cass. 10.4.1986 n. 2500). La buona fede nella esecuzione del contratto, quindi, si atteggia come impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere extracontrattuale e generale del "neminem laedere" (Cass. 9.3.1991 n. 2O53); è opportuno per altro verso segnalare che tale impegno di solidarietà "trova il suo limite nell'interesse proprio del soggetto, il quale è quindi tenuto - secondo buona fede - a compiere quegli atti giuridici e/o materiali che si rendono necessari al fine di salvaguardare l'utilità dell'altra parte, ma nella misura in cui si tratti di atti che non comportano un apprezzabile sacrificio a suo carico" (così in motivazione la 3-er.renza di questa Corte da ultimo citata).

L'applicazione dei principi ora enunciati alla fattispecie comporta una indagine volta ad accertare se, con riferimento ai doveri di correttezza e buona fede cui sono tenuti le parti contraenti, l'obbligo della Casa Oggi di procurare la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca gravante sull'immobile, prevista "entro il rogito", dovesse essere adempiuto in concreto in epoca antecedente e comunque in tempo utile a consentire da parte della Cariplo l'erogazione del finanziamento in favore del C. garantita da una nuova iscrizione ipotecaria sul suddetto bene; come infatti rilevato dalla stessa sentenza impugnata, la Cariplo aveva preteso, in relazione al contratto di mutuo da stipulare con il promissario acquirente, la prestazione di garanzia ipotecaria sull'immobile oggetto del contratto preliminare, ed è evidente che tale circostanza aveva una incidenza diretta sull'adempimento del C. in ordine al pagamento del saldo del prezzo di vendita, attesa la clausola contrattuale che, come già esposto, prevedeva l'adempimento di tale obbligo tramite la stipula di un contratto di mutuo tra la Cariplo ed il C. medesimo.

Così impostati i termini della controversia, resta irrilevante la circostanza - evidenziata dal giudice di appello - della inopponibilità di tale modalità di pagamento del prezzo alla Casa Oggi, rimasta estranea alle condizioni richieste dalla Cariplo per erogare il finanziamento al C., cosicché dalla promittente venditrice non si poteva pretendere la prestazione di garanzia ipotecaria quale terzo datore: tale argomentazione trascura il rilievo che, secondo la stessa sentenza impugnata, la Casa Oggi era consapevole, per aver accettato le sopra indicate modalità in ordine al pagamento del saldo del prezzo, che l'erogazione del mutuo in favore del C. era subordinata alla cancellazione della precedente iscrizione ipotecaria gravante sull'immobile oggetto del preliminare; di qui l'esigenza di accertare se Casa Oggi, pur non avendo assunto alcun obbligo nei confronti della Cariplo e non potendo in particolare essere qualificata come terzo datore di ipoteca, fosse comunque tenuta a procurare la cancellazione della iscrizione ipotecaria gravante sul suddetto bene a favore dell'Istituto Italiano di Credito Fondiario in congruo anticipo rispetto alla data prevista per il rogito notarile di vendita alla luce dei richiamati doveri di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto stipulato con il C.. È opportuno poi aggiungere che tale indagine dovrà altresì valutare l'eventuale aggravio che un più sollecito adempimento nei termini suindicati avrebbe comportato per Casa Oggi rispetto ad una liberazione dell'immobile dalla suddetta garanzia reale procurata solo in prossimità della stipula del rogito notarile e, in caso affermativo, la compatibilità in termini patrimoniali della maggiore onerosità di tale prestazione con l'interesse contrattuale perseguito dalla promittente venditrice, onde verificare l'ipotesi di un sacrificio eccessivo e quindi ingiustificato a suo carico, con conseguente non operatività in tal caso dei doveri di correttezza e buona fede, secondo i principi giurisprudenziali sopra enunciati. In definitiva, quindi, le evidenziate carenze e contraddizioni che caratterizzano l'"iter" logico seguito dal giudice di appello comportano l'esigenza di un nuovo esame della controversia nei termini sopra enunciati con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa ad altra sezione della Corte di Appello di Milano che provvedere anche alla pronuncia sulle spese del presente giudizio.

LA CORTE

Rigetta il decimo motivo, accoglie per quanto di ragione gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

Così deciso in Roma, il 28 giugno 2002.

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 4 MAR. 2003